Rynek nieruchomości jest często kapryśnym rynkiem – nieraz wystarczy nawet drobne załamanie gospodarki krajowej, by ceny domów i mieszkań gwałtownie rosły. Wielu w panice, że będzie już tylko drożej, masowo wykupuje nieruchomości, jeszcze bardziej napędzając wzrost cen lokali. Jednak nie każdy może sobie pozwolić na zakup domu czy mieszkania w cenie rynkowej. Wówczas alternatywą mogą być licytacje komornicze. Na czym polega ten sposób kupna nieruchomości i czy rzeczywiście warto z niego korzystać?

Czym jest licytacja komornicza?

Kiedy dłużnicy z jakiegoś powodu nie są w stanie spłacić swoich zobowiązań, w pewnym momencie dochodzi do przepadku ich mienia, którym zarządza już komornik. On zaś może zając zarówno pieniądze, jak i majątek ruchomy czy nieruchomości dłużnika. W przypadku nieruchomości, są to właśnie działki, domy, mieszkania i inne lokale, które wystawia się na licytację publiczną, by z pozyskanych pieniędzy spłacić wierzycieli. Przeprowadzenie licytacji komorniczej to podstawowy obowiązek komornika, który musi w specjalnym obwieszczeniu wskazać miejsce wraz z terminem licytacji. Na komorniku ciąży też obowiązek oszacowania nieruchomości pod kątem jej wartości.

W przypadku licytacji komorniczej nieruchomości, komornik musi zapowiedzieć ją już dwa tygodnie wcześniej, podając jednocześnie oszacowaną wartość nieruchomości, jej cenę wywoławczą, informacje o obiekcie wraz z danymi z księgi wieczystej, wysokość tzw. wpisowego, termin obejrzenia nieruchomości i związanych z nią dokumentów, a nawet fotografie licytowanego budynku. Data licytacji natomiast wyznaczana jest według ściśle określonych zasad. Trzeba jednak pamiętać, że w uzasadnionych przypadkach komornik może wstrzymać licytację komorniczą, a nawet może nastąpić unieważnienie licytacji komorniczej.

Kto może wziąć udział w licytacji komorniczej?

Jako, że licytacja komornicza już z mocy ustawy ma charakter publiczny, to co do zasady może wziąć w niej udział każdy chętny. Dotyczy to zarówno osób fizycznych, jak i jednostek prawnych, czyli przykładowo przedsiębiorstw. Zatem udział w licytacji komorniczej mieszkania lub innej nieruchomości mogą wziąć udział osoby pełnoletnie, które jednocześnie posiadają pełną zdolność do czynności prawnych. Co ważne, osoba licytująca nie musi być na miejscu – może wysłać na licytacje komorniczą ustanowionego notarialnie pełnomocnika. Co więcej, w charakterze samej publiczności, udział w aukcji komorniczej może wziąć każdy.

Warto jednocześnie pamiętać, że Kodeks postępowania cywilnego wyklucza też pewną grupę osób z możliwości licytowania nieruchomości. Na tej liście znajduje się przede wszystkim sam komornik i dłużnik. Dodatkowo zakaz udziału w licytacji mają też ich małżonkowie, rodzice, rodzeństwo i dzieci. Licytować nie mogą również uczestniczy licytacji wykonujący czynności urzędnicze, a także tzw. opieszali nabywcy – osoby chcące ponownie licytować tę samą nieruchomość pomimo, że po wcześniejszej wygranej nie zapłaciły wymaganej kwoty.

Jak przebiega licytacja komornicza nieruchomości?

Zastanawiając się jak wygląda licytacja komornicza, pierwszym krokiem do udziału w licytacji nieruchomości komorniczej, jest zgłoszenie się na nią do kancelarii komorniczej. Komornik zobowiązany jest udostępniać publicznie informacje o wszystkich licytacjach. Aby dowiedzieć się o interesujących wyprzedażach domów czy mieszkań, warto przeglądać na bieżąco stronę Krajowej Rady Komorniczej, stronę komornika prowadzącego licytację albo lokalne media. Wiadomości na ten temat dostępne są też w siedzibie sądu, który prowadzi licytację. Co ważne, nieraz licytacja odbywa się online – są to wówczas licytacje komornicze internetowe.

Licytację prowadzi komornik, a podstawie sumy oszacowania. Trzeba pamiętać, że udział w licytacji komorniczej wymaga przyniesienia dowodu osobistego i wpłacenia wcześniej wadium w odpowiedniej wysokości. Wynosi ono 10% szacunkowej wartości licytowanej nieruchomości. W przypadku wygrania licytacji, kwota ta zostaje zaliczona na poczet zapłaty ostatecznej ceny za dom czy inną wygraną nieruchomość. Natomiast w przypadku przegrania licytacji – wpłacona wcześniej rękojmia zostanie zwrócona licytującemu. Natomiast ogólne zasady licytacji komorniczej są proste. Od początku licytowania cena wywoławcza zostaje przebijana przez kolejne osoby. Przedmiot licytacji wygrywa ten, kto zaoferuje najwyższą kwotę za nieruchomość.

Licytacje komornicze a ceny nieruchomości

Wybierając się na licytację komorniczą można mieć pewność, że nieruchomość zostanie wystawiona znaczniej taniej, niż wynosi jej wartość rynkowa. Podczas licytowania, cena wywoławcza ma największe znaczenie. Co do zasady podczas licytacji nieruchomości komornik nie może zdecydować, że cena wywoławcza wyniesie więcej, niż 75% wspomnianej ceny rynkowej – jeśli mowa o pierwszej licytacji, kwota ta jest odrobinę wyższa. Kiedy na tym etapie budynek czy grunt się nie sprzeda, dochodzi do kolejnej licytacji. Wtedy nieruchomość wystawiana jest za kwotę wynoszącą 2/3 wartości rynkowej. Przy drugiej licytacji zatem osoba, która wygrała licytację, lokal może kupić jeszcze taniej.

Czy opłaca się kupować nieruchomości na licytacji komorniczej

Wielu bardzo chwali sobie branie udziału w licytacjach komorniczych. Posiadając odpowiedni budżet, można nabywać nieruchomości w bardzo korzystnej cenie dla siebie lub celem obrotu nieruchomościami. Również osoby, które szukają na przykład swojego pierwszego lokum, mogą często trafić na dobrą okazję i kupić mieszkanie dużo taniej, niż wynosi średnia rynkowa. Szczególnie kiedy cena wywołania jest niska, a przy pierwszej licytacji komornik nie sprzeda nieruchomości, podczas drugiej licytacji cena lokalu może być znacznie niższa. Warto jednak pamiętać, że w przypadku licytacji nieruchomości, udział w takiej akcji wymaga posiadania całej niezbędnej gotówki.

Zakup mieszkania od komornika tylko w gotówce

Przede wszystkim samo obowiązkowe wadium w wysokości 10% od wartości nieruchomości może wynosić przynajmniej lika tysięcy złotych, zależnie od tego jaka jest cena oszacowania wartości lokalu. W dodatku, w razie wygranej, licytujący zobowiązany jest do zapłacenia za tę nieruchomość całej kwoty, w terminie ustanowionym przez sąd i niemożliwe jest spłacanie nowego nabytku w ratach. Przy wygranej w pierwszej licytacji, cena zaś może być dość wysoka. Natomiast dopiero po dokonaniu zapłaty można otrzymać prawomocne przysądzenie własności. Co więcej, w razie przegapienia tego terminu, zazwyczaj przepada wpłacone przed licytacją wadium, a pozyskane przybicie traci ważność. Jednak ogromną zaletą kupowania nieruchomości w drodze licytacji komorniczej jest fakt, że po prawomocnym otrzymaniu własności lokalu, staje się on wolny od zadłużeń.

Licytacje komornicze – na jakie pułapki trzeba uważać?

Chociaż licytacje komornicze umożliwiają zakup nieruchomości w bardzo korzystnej cenie, to wiążą się z nimi też pewne zagrożenia czy utrudnienia dla kupujących. Przede wszystkim cały proces kupowania może się przedłużyć o wiele miesięcy, jeśli dłużnik, którego nieruchomości zajęto celem zlicytowania, złoży zażalenie na postanowienie sądu o udzielenie przybicia bądź przydzielenie prawa własności licytantowi, który wygrał nieruchomość. Wówczas trzeba jeszcze poczekać na postanowienie sądu w II instancji, które może być prawomocne dopiero po orzeczeniu sądu odwoławczego. Co ważne – w uzasadnionych przypadkach może też nastąpić unieważnienie licytacji komorniczej.

Licytacja komornicza zajętej nieruchomości

Podczas planowanej licytacji nieruchomości, cena wywoławcza to nie wszystko. Decydując się na udział w licytacji mieszkania, kłopotliwe może być też nabycie tylko współwłasności z domu czy mieszkania. Komornik może prowadzić egzekucję nawet z części ułamkowej wybranego prawa do własności. Wówczas po nabyciu części praw do nieruchomości, trzeba się liczyć z konfrontacją z pozostałymi właścicielami tego obiektu.

Poza tym bardzo dużym problemem dla kupujących jest wylicytowanie domu czy mieszkania z przebywającymi tam lokatorami. Licytacja komornicza zajętej nieruchomości może okazać się niekorzystna dla kupującego. Nie zawsze bowiem lokatorzy chcą opuścić lokal dobrowolnie, a nowy właściciel nieruchomości musi prosić komornika o wszczęcie i poprowadzenie egzekucji komorniczej, która może się ciągnąć nawet latami. Co ważne – takiej egzekucji komorniczej nie wolno przeprowadzać na własną rękę.

Licytacja komornicza a nieruchomość z prawem dożywotniego mieszkania

Jeszcze inaczej postępuje się w przypadku wylicytowania nieruchomości obciążonej prawem dożywotniego korzystania z lokalu. Takie prawo bowiem nie zanika w momencie zakupienia domu czy mieszkania i nabycia do niego pełni praw własności. Wygrywający licytację tylko w kilku ściśle określonych przypadkach może starać się o eksmisję lokatorów z nieruchomości. Jeśli natomiast nowy nabywca będzie musiał zatrzymać lokatorów, to po licytacji komorniczej należy dożywotnio ich utrzymywać – jednak koszt ten zostanie odjęty od ceny kupowanej nieruchomości.

Zakup nieruchomości komorniczej – czy warto?

Atrakcyjna cena nieruchomości kusi nowych nabywców, ale rozważając licytację komorniczą publiczną, warto dokładnie zaznajomić się z sytuacją prawną upatrzonego lokalu. W razie niejasności najlepiej też skorzystać z porad specjalistów z tej branży, na przykład ekspertów pracujących w Domoteka Nieruchomości, którzy podpowiedzą jak wziąć udział w licytacji komorniczej oraz czy warto licytować wybraną nieruchomość, by na tym nie stracić.